Nhiều kịch bản được đưa ra cho thị trường bất động sản năm 2023. Trong đó, đa số đều cho rằng bức tranh này không có nhiều gam màu sáng. Việc tiếp theo mà các nhà đầu tư cần phải làm là phân tích, đánh giá kỹ tình hình, cân nhắc bài toán tài chính và khả năng chấp nhận rủi ro nếu muốn tham gia thị trường trong bối cảnh hiện nay.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường sẽ rơi vào trầm lắng trong ít nhất 6 tháng tới

Thị trường bất động sản sẽ rơi vào trầm lắng trong ít nhất 6 tháng tới. Những người trước kia đã phát hành trái phiếu để đầu tư vào các dự án bất độngsảncóthểsẽphảibándựánđểcótiền trả nợ. Chính vì thế, giá bất động sản trong thời gian sắp tới sẽ giảm. Trong vòng 6 tháng tới, thanh khoản sẽ rất thấp. Room tín dụng của các ngân hàng ngày càng khắt khe, dẫn đến khát vốn. Các nhà kinh doanh bất động sản không đủ tiền để hoàn thành dự án. Lãi suất tăng cao, chính người dân cũng không đủ điều kiện để mua nhà.

Có một chỉ số các ngân hàng thường dùng để xem xét khả năng trả nợ của người mua nhà đó là tỷ lệ nợ không vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Nếu mức nợ vượt quá 60% thì ngân hàng sẽ khó duyệt khoản vay.

Ngoài việc các nhà kinh doanh bất động sản thiếu vốn, những vụ đại án đang gây nên tình trạng đóng băng của thị trường tài chính, đặc biệt là trái phiếu. Khi không có vốn thì không có tiền hoàn thành dự án. Nhất là các dự án bất động sản cao cấp ở trong các khu đô thị lớn. Điều này có thể ảnh hưởng dây chuyền đến các phân khúc khác.

Với những tín hiệu như thế, các nhà đầu tư cũng như người dân mua nhà, các thành phần tham gia vào thị trường cần lên kế hoạch cho mình. Đối với nhà kinh doanh bất động sản, nên “liệu bò đo chuồng”.

Trong bối cảnh khó khăn nên sử dụng đồng vốn sao cho hiệu quả. Diễn biến thị trường giai đoạn này có thể sẽ xảy ra ở dạng khủng hoảng khác so với 10 năm trước đây. 10 năm trước đây, khi bất động sản lâm vào khó khăn, lập tức NHNN hạ lãi suất. Vào thời điểm đó rất nhiều ngân hàng cho vay rộng tay, đưa cả nền kinh tế vào tình trạng nợ xấu rất lớn.

Hiện tại nguồn vốn bị siết lại, dẫn đến khủng hoảng không giống như trước nhưng sẽ tác động mạnh đến thanh khoản của thị trường. Thay vì mở rộng như 10 năm trước thì thị trường đang co cụm lại. Việc này sẽ tác động đến nền kinh tế bởi bất động sản là một trong những trụ cột mà nếu nó rơi vào khủng hoảng thì nền kinh tế tất nhiên cũng bị ảnh hưởng theo.

TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam: Thị trường sẽ chuyển biến thận trọng trong năm 2023

Trong 3 quý đầu năm 2022, có thể nói các phân khúc bất động sản như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch. Báo cáo quý 3.2022 của Savills cũng thể hiện những chỉ số lạc quan ở từng phân khúc, cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực đóng góp 3,58% GDP nền kinh tế trong năm 2022. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận thực tế rằng bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng, thị trường vẫn đối mặt với nhiều khó khăn.

Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng.

Thứ tư là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials, các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân và Chính phủ cũng như hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà.

Trên thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua. Vấn đề tài chính chỉ là một trong những yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm. Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp.

Nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới như lạm phát, tỷ giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ và các bất ổn chính trị - xã hội ở nhiều quốc gia. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng phải chịu những tác động kinh tế này. Do đó, cá nhân tôi dự đoán năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng.

Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Giải pháp cho thị trường hiện nay, tôi cho rằng, ở góc độ tài chính, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì đây là một điều chúng ta cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư.

Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Trong thời gian tới, nhóm nhà đầu tư cá nhân cần cảnh giác và thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư. Đối với người mua để ở thì thời điểm nào nhu cầu cũng sẽ cao, người dân nên tích lũy một tỷ lệ tiền tiết kiệm nhất định để tránh vay vốn tài chính quá lớn, gây sức ép về sau.

TS. Đinh Thế Hiển: Lãi suất sẽ không tăng thêm

Thị trường bất động sản 2022 đã tăng nóng không dựa trên nguồn lực kinh tế, tích lũy cá nhân cũng như dòng tiền. Nói đúng hơn là tăng không bền vững, thiếu tính nền tảng, không đúng với giá trị thực của bất động sản. Do đó, những diễn biến của thị trường hiện tại buộc bất động sản phải trở về giá trị hợp lý.

Nhiều nhà đầu tư đang bị mắc kẹt vì vay ngân hàng, điều này sắp tới sẽ gây khó khăn cho thanh khoản bất động sản. Giá bất động sản đã tăng quá mạnh, hầu như những người có nhu cầu về nhà ở lại không có sẵn tiền để mua. Như vậy, thị trường đã đi vào giai đoạn đóng băng như năm 2011.

Tuy nhiên, so với giai đoạn khủng hoảng 10 năm trước, mức độ của cuộc khủng hoảng lần này nhẹ hơn.

Trước đây, lãi suất huy động lên tới 20%, lãi suất cho vay lên 24%, còn hiện tại lãi suất huy động chỉ từ 10-11%, lãi suất cho vay từ 12-15%. Mức này cũng đã tăng rất lớn so với mức ổn định của năm 2019, huy động ở mức 6% và cho vay ở mức 8-9%. Năm 2011, trước khi thị trường bất ổn, lãi suất huy động ở mức 10-11%, lãi suất cho vay khoảng 12%.

Thời điểm hiện nay, các ngân hàng bị kẹt tiền, buộc phải tăng lãi suất lên để huy động vốn. Nợ xấu bắt đầu xuất hiện, ngay cả ở những ngân hàng mạnh của Nhà nước, nhưng mức độ chưa ở mức ghê gớm như giai đoạn trước.

Nhà nước đang rất thận trọng. trong khi chờ đợi hệ thống ngân hàng, tài chính ổn định, doanh nghiệp Sẽ găp khó khăn về nguồn vốn trong vài tháng tới.

Thanh khoản của thị trường bất động sản cũng đã suy giảm nhiều tháng nay. Những người có đất, có nhà muốn bán cũng rất khó.

Trong năm sau, tôi cho rằng lãi suất sẽ không tăng. Lãi suất hiện nay có thể đi từ 7, 8-10% đối với nhóm ngân hàng nhỏ. Nhưng tôi cho rằng tình trạng lãi suất huy động được sẽ lên đến 15%, cho vay lên 20% vì NHNN sẽ không để các ngân hàng huy động lãi suất cao rồi muốn cho vay với lãi suất sao cũng được. Do vậy, các ngân hàng thương mại không thể muốn tăng lãi suất lên bao nhiêu thì tăng.

Chúng ta ai cũng mong muốn kinh tế phục hồi, muốn vậy phải ổn định tình hình tài chính tiền tệ. Hiện nay, dòng vốn đang thiếu, Nhà nước chưa có dấu hiệu cung tiền giúp cho doanh nghiệp sản xuất, chưa đảm bảo cho nguồn vốn phát huy hiệu quả.

Nhà nước đang rất thận trọng. Trong khi chờ đợi hệ thống ngân hàng, tài chính ổn định, doanh nghiệp sẽ găp khó khăn về nguồn vốn trong vài tháng tới.

Tuy nhiên, tôi cho rằng tài chính không phải là vấn đề quan trọng của năm 2023. Với tình hình này, sang năm nguồn vốn và lãi suất sẽ từng bước được kiểm soát hợp lý cho doanh nghiệp sản xuất. Vấn đề chúng ta không lường trước được là tình trạng suy giảm kinh tế trên thế giới sẽ tác động đến Việt Nam ở mức nào.

Thời gian qua, do ảnh hưởng của tình hình kinh tế châu Âu và Mỹ, ngành xuất khẩu của Việt Nam đang có dấu hiệu suy giảm. Dự báo, thế giới có thể xảy ra một cuộc khủng hoảng kinh tế trong năm sau. Đó mới là vấn đề mà các doanh nghiệp cần lưu ý để có sự chuẩn bị thật tốt. Nếu cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine được dàn xếp ổn thỏa, thì kinh tế sẽ phục hồi lại. Nhưng nếu chưa thì tác động kinh tế của Mỹ và EU sẽ tác động mạnh tới Việt Nam. Từ tác động tới xuất khẩu sẽ tác động tới tiêu dùng nội địa.

Lãi suất sẽ giảm trong sáu tháng tới. Về thanh khoản thị trường, trong quý 1.2023, dòng tiền ngân hàng sẽ ổn định nhưng không có nghĩa thị trường bất động sản sẽ phục hồi bởi nó ổn định ở mức không còn căng thẳng về dòng tiền, dòng vốn vào sản xuất kinh doanh không còn thiếu.

Vấn đề của thị trường bất động sản là đầu cơ và đầu tư. Cho dù ngân hàng sẵn sàng cho vay lại, nhưng chưa chắc người mua đã dám mua. Bởi vì sau một thời kỳ khủng hoảng, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc rất kỹ trước khi quyết định “xuống tiền”.

TS Dinh The Hien

Lãi suất không tăng mạnh nhưng bất động sản tiếp tục gặp khó trong năm 2023

Gia đình

Tin nhanh

Giải trí

Kinh tế