Chính phủ vừa ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP, văn bản pháp lý quan trọng nhằm chi tiết hóa các quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15. Mục tiêu chính của nghị định này là tháo gỡ những vướng mắc còn tồn đọng trong quá trình triển khai Luật Đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất và bảng giá đất.
## Tổng quan về Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15
Ngày 31 tháng 01 năm 2026, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Văn bản này tập trung vào việc quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều khoản quan trọng trong Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Mục đích cốt lõi là giải quyết các khó khăn, vướng mắc đang gặp phải trong công tác tổ chức thực thi Luật Đất đai.
Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã cụ thể hóa các điểm sau:
* Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện các điều khoản cụ thể trong Nghị quyết 254/2025/QH15, bao gồm các điểm b khoản 2, điểm c khoản 3, điểm d khoản 10, điểm d khoản 13 và khoản 14 Điều 3; khoản 11 Điều 4; khoản 8 Điều 7; khoản 3 Điều 8; khoản 4 Điều 9; khoản 4 và khoản 7 Điều 11; điểm b khoản 3 Điều 12 của Nghị quyết 254/2025/QH15.
* Thực hiện sửa đổi, bổ sung một số điều khoản trong các nghị định có liên quan đến việc tổ chức thi hành Luật Đất đai ban hành năm 2024.
* Cập nhật và bổ sung các quy định về việc phân cấp, phân quyền, cũng như phân định rõ ràng thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.
Các quy định chi tiết về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, vốn đã được nêu trong Nghị quyết 254/2025/QH15, sẽ được tiếp tục làm rõ hơn thông qua Nghị định của Chính phủ này. Nghị định 49/2026/NĐ-CP sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để thực thi Nghị quyết 254/2025/QH15, giúp tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là các vấn đề về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Nghị định 49/2026/NĐ-CP giúp tháo gỡ vướng mắc về Luật Đất đai.
## Quy định chi tiết về bảng giá đất theo Nghị quyết 254
Theo quy định tại Điều 7 của Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, sẽ được áp dụng cho nhiều mục đích quan trọng. Cụ thể, bảng giá đất là cơ sở để tính toán:
* Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
* Xác định mức giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
* Tính toán các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất.
* Xác định mức tiền xử phạt đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai.
* Định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, theo đúng quy định pháp luật về cổ phần hóa.
* Thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước.
* Xác định khoản bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư lấn biển, hoặc các dự án có hạng mục lấn biển, cũng như các trường hợp không thể áp dụng bảng giá đất thông thường, việc xác định giá đất cụ thể sẽ tuân theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Bảng giá đất sẽ được xây dựng dựa trên các yếu tố như loại đất, khu vực và vị trí địa lý. Đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính dạng số cùng với cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, bảng giá đất có thể được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất.
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Trường hợp cần thiết, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể tiến hành sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
Đối với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo Điều 160 của Luật Đất đai 2024, nhưng vào thời điểm Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà cơ quan hoặc người có thẩm quyền vẫn chưa ban hành quyết định về giá đất cụ thể, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét và quyết định áp dụng hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024.
Nếu quyết định áp dụng theo quy định của Nghị quyết này, thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ là thời điểm cơ quan hoặc người có thẩm quyền ban hành đầy đủ các căn cứ cần thiết để tính toán theo Nghị quyết 254/2025/QH15.
## Các trường hợp áp dụng bảng giá đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, được sửa đổi bởi điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, bảng giá đất sẽ được áp dụng cho các trường hợp sau đây:
* Tính toán tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
* Tính toán tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất mà người sử dụng đất nộp tiền thuê đất hàng năm.
* Xác định thuế sử dụng đất.
* Tính thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
* Tính các khoản lệ phí liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai.
* Xác định số tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
* Tính toán khoản tiền bồi thường cho Nhà nước khi có hành vi gây thiệt hại trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
* Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
* Xác định giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đối với những thửa đất, khu đất đã được quy hoạch chi tiết và đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
* Tính tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
* Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.