Nhiều chuyên gia lo ngại việc TP HCM cấm phân lô bán nền tại 5 huyện ven sẽ kéo giá đất thổ cư, đất có sổ tăng mạnh do khan hiếm nguồn cung.
TP HCM vừa có quyết định cấm phân lô bán nền trên toàn địa bàn thành phố, trong đó gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được phép chuyển nhượng. Thành phố lý giải các huyện ven đều đang tập trung hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TP HCM. Vì vậy cần thống nhất công tác quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.
Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại quy định này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP HCM khan hiếm, kéo theo những loại hình đất bán lẻ, thổ cư trong dân, các dự án đã phân lô thứ cấp sẽ “té nước theo mưa” tăng giá mạnh.
Bất động sản khu Nam TP HCM, đoạn qua huyện Nhà Bè, tháng 7/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, tâm lý người Việt vẫn chuộng đất nền. Nếu nguồn cung hạn chế mà nhu cầu cao, trong ngắn hạn có thể xuất hiện khả năng giá tăng mạnh với các thửa đất thổ cư, đất nền có sổ đỏ tại 5 huyện ngoại thành.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chung quan điểm khi cho rằng việc cấm phân lô sẽ khiến thị trường đất nền TP HCM “chao đảo” giai đoạn đầu vì nguồn cung bị thu hẹp. “Khả năng xuất hiện tình trạng ăn theo sự khan hiếm để thổi giá đất hiện hữu, mức tăng có thể lên 15-20%”, ông nói.
Ở khía cạnh người trong cuộc, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM, lo tác động nhân đôi từ việc bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79 (làm giá đất nhiều huyện ngoại thành tăng bình quân từ 10-35 lần) gộp thêm sự khan hiếm nguồn cung do cấm phân lô, giá đất nền vùng ven khả năng tăng 20-30% thời gian tới là khó tránh.
Dẫu vậy theo các chuyên gia, câu chuyện đất nền phân lô trước giờ thường là “cuộc chơi” của nhóm đầu tư, đầu cơ. Diễn biến tăng giá chủ yếu sẽ tác động mạnh đến nhóm này thay vì người có nhu cầu mua đất làm nhà ở thực.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, phân tích về bản chất đất nền không đại diện cho thị trường bất động sản nhà ở, mà dòng sản phẩm này chủ yếu để đầu tư và phụ thuộc vào biên lợi nhuận. Giá đất nền tăng phần lớn qua hoạt động “sang tay” của nhà đầu tư và sẽ khó thổi giá nếu người mua cuối cùng là người ở thực không còn mặn mà.
“Người mua ở thực tại TP HCM có rất nhiều lựa chọn tốt hơn như căn hộ, nhà phố. Vì vậy cuộc chơi tăng giá đất nền ‘đơn phương’ của giới đầu tư sẽ không tác động lớn đến thị trường nhà ở”, ông phân tích.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng nói người mua để ở sẽ không bị ảnh hưởng nhiều nếu giá đất nền tăng cao.
Theo ông, phân khúc này trước giờ được ưa chuộng vì giá bán đa dạng, dễ giao dịch, nếu giá tăng mạnh, hai yếu tố trên sẽ không còn. Khi đó, người ở thực và nhà đầu tư sẽ đổ về các tỉnh lân cận của thành phố mua.
Trừ những tác động ngắn hạn nêu trên, các chuyên gia cho rằng khi xét về lâu dài, cấm phân lô bán nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển của TP HCM.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận xét ở góc độ quy hoạch, việc cấm này là phù hợp. Bởi khi phát triển dự án nhà ở nào, mục tiêu cuối cùng vẫn là hình thành một cộng đồng dân cư đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ dân sinh, kinh tế… Trong khi đó, các dự án đất nền phân lô vốn không đáp ứng được tiêu chí này mà chỉ góp phần tạo ra những khu dân cư chất lượng sống chưa đảm bảo, ảnh hưởng bộ mặt đô thị.
“Sẽ có phản ứng trái nhiều nhưng đây là chính sách phù hợp cho bài toán quản lý đô thị của TP HCM”, ông Khương nói.
TS Huỳnh Phước Nghĩa cũng nói rằng muốn thúc đẩy tiến trình dãn dân từ nội thành ra ngoại thành, cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn, hoàn chỉnh đồng bộ. Do đó, nếu thành phố cho phân lô bán nền tràn lan rất khó để tạo lập quỹ đất triển khai các khu đô thị bài bản, quy mô để thu hút dân cư về ở.
“Cấm làm dự án phân lô bán nền giúp thành phố bảo lưu quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vào đầu tư”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Dẫu vậy, các chuyên gia cũng lưu ý cần có những tính toán thận trọng, chi tiết khi quyết định cấm phân lô toàn TP HCM. Về cơ bản quy định này sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến các cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh.
Do đó, thành phố nên có quy định rạch ròi, cụ thể cho từng khu vực, trường hợp nào phải cấm hoàn toàn và ngoại lệ nào sẽ được phép. Chẳng hạn với các chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán thì cấm, còn người dân xin tách thửa đất với mục đích chính đáng (như chia thừa kế, tách thửa cho con, bán một phần đất…) nếu có giấy tờ xác nhận rõ ràng cần cho phép. Tránh việc áp dụng máy móc, gây thiệt hại quyền lợi chính đáng của người dân.
Phương Uyên