Tuyệt vời! Với vai trò là chuyên gia SEO và copywriter, tôi sẽ tái cấu trúc và tối ưu hóa nội dung bài viết của bạn để đạt hiệu quả tốt nhất về mặt tìm kiếm và thu hút người đọc, đồng thời tuân thủ mọi yêu cầu đã đề ra.
Công văn 605/QLĐĐ-CSPC 2026: Hướng dẫn chi tiết về chuyển quyền sử dụng đất hết thời hạn
Ngày 11 tháng 3 năm 2026, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn 605/QLĐĐ-CSPC, đưa ra những hướng dẫn quan trọng về việc chuyển quyền sử dụng đất khi hết thời hạn. Văn bản này giải đáp những thắc mắc liên quan đến quy định pháp luật, đặc biệt là cho các trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
1. Cơ sở pháp lý và nội dung kiến nghị về chuyển quyền sử dụng đất hết hạn
Công văn 605/QLĐĐ-CSPC năm 2026 xuất phát từ phản ánh kiến nghị trên Hệ thống thông tin của Bộ Tư pháp, yêu cầu làm rõ các quy định pháp luật đất đai hiện hành. Cục Quản lý đất đai, dưới sự chỉ đạo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đã nghiên cứu và đưa ra giải đáp.
Một vấn đề cốt lõi được đặt ra là sự chồng chéo giữa Điều 45 và Điều 172 của Luật Đất đai. Cụ thể, Điều 45 quy định rõ điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm cả yêu cầu “Trong thời hạn sử dụng đất”. Tuy nhiên, Điều 172 lại đề cập đến việc cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi hết thời hạn được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Câu hỏi đặt ra là: Liệu việc yêu cầu cá nhân sử dụng đất nông nghiệp phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi thực hiện chuyển nhượng có phù hợp với quy định pháp luật hay không, đặc biệt khi họ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất không thuộc các trường hợp tranh chấp hay kê biên?
2. Giải đáp của Cục Quản lý đất đai về Công văn 605
Để giải quyết những băn khoăn trên, Cục Quản lý đất đai đã đưa ra những phân tích cụ thể dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
2.1. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án khác.
- Đất phải đang trong thời hạn sử dụng.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
2.2. Quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
Điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất là 50 năm. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất mà không cần làm thủ tục gia hạn.
2.3. Trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
Khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai 2024 làm rõ thêm: trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển nhượng, thế chấp, bản án thi hành án mà hết thời hạn sử dụng đất thì người nhận quyền vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo quy định tại Điều 172 mà không cần gia hạn.
2.4. Thẩm quyền gia hạn sử dụng đất
Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền quyết định việc điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất. Điều này cho thấy quy trình gia hạn là một thủ tục hành chính có thẩm quyền rõ ràng.
Công văn 605/QLĐĐ-CSPC 2026 hướng dẫn chuyển quyền sử dụng đất hết thời hạn sử dụng đất ra sao? (Hình minh họa từ Internet)
3. Các trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Nghị quyết 254/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định nhiều trường hợp được miễn giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.
3.1. Các trường hợp miễn giảm theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP
Khoản 2 Điều 10 Nghị định 50/2026/NĐ-CP dẫn chiếu đến Nghị định 230/2025/NĐ-CP, quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024.
3.2. Miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
Các trường hợp được miễn toàn bộ tiền thuê đất bao gồm:
- Đất xây dựng kết cấu hạ tầng hàng hải (trừ các tài sản cụ thể theo quy định) và các khu hậu cứ sửa chữa, bảo dưỡng phao, tiêu báo hiệu hàng hải do doanh nghiệp nhà nước quản lý để cung cấp dịch vụ công bảo đảm an toàn hàng hải, thông tin duyên hải.
- Đất xây dựng các công trình cung cấp dịch vụ bảo đảm hoạt động bay nằm ngoài cảng hàng không, sân bay.
- Đất không phải là đất an ninh của đơn vị công an có chức năng cung cấp dịch vụ công theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập.
3.3. Giảm 30% tiền sử dụng đất hằng năm
Đối với các trường hợp sử dụng đất an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế, theo quy định tại khoản 2 Điều 201 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất sẽ được giảm 30% tiền sử dụng đất hằng năm. Bộ trưởng Bộ Công an có trách nhiệm phân công cơ quan chức năng tính toán số tiền được giảm và hướng dẫn thu nộp.
Trường hợp phát hiện sử dụng đất không đúng phương án đã phê duyệt, đối tượng vi phạm sẽ phải nộp lại toàn bộ số tiền sử dụng đất đã được giảm.
4. Về việc xử phạt bên nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính trong giao dịch quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
4.1. Xử lý vi phạm của bên chuyển quyền
Nếu vi phạm hành chính xảy ra trước thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, bên chuyển quyền sẽ là đối tượng bị xử phạt và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả. Tuy nhiên, trong trường hợp bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc đã chuyển đi và không xác định được địa chỉ, thì bên nhận chuyển nhượng sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính.
4.2. Trách nhiệm của bên nhận chuyển quyền
Dù không bị xử phạt vi phạm hành chính trong các trường hợp đặc biệt của bên chuyển quyền, bên nhận chuyển quyền vẫn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Trong mọi trường hợp khác, bên nhận chuyển quyền sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm do chính mình gây ra (nếu có).