Những điểm mới đáng chú ý trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, mang đến nhiều cập nhật quan trọng. Bài viết này sẽ đi sâu vào các điểm mới, quy định về quyền và nghĩa vụ các bên khi chuyển nhượng hợp đồng, cũng như những hành vi bị cấm.
Chi tiết những điểm mới trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng tích cực lấy ý kiến, hứa hẹn những thay đổi quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường. Những điểm mới được đề xuất tập trung vào việc điều chỉnh phạm vi, làm rõ các khái niệm và quy định chặt chẽ hơn các quy trình.
1. Điều chỉnh và bổ sung phạm vi điều chỉnh
Luật sửa đổi nhằm quy định rõ ràng hơn về các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh, đảm bảo tính nhất quán và phù hợp với thực tiễn.
2. Làm rõ các khái niệm quan trọng
- Khái niệm “Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn”: Dự thảo bổ sung và sửa đổi giải thích từ ngữ tại khoản 4 Điều 3 để làm rõ hơn định nghĩa này.
- Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Các tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ được làm rõ hơn tại Điều 9.
- Dự án có mục tiêu, nội dung kinh doanh bất động sản: Yêu cầu đối với dự án bất động sản cũng được bổ sung để làm rõ mục tiêu và nội dung kinh doanh.
3. Tăng cường công khai thông tin
Quy định về công khai thông tin bất động sản và dự án bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 6 sẽ được sửa đổi. Theo đó, trách nhiệm công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh thuộc về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
4. Quy định chặt chẽ về điều kiện kinh doanh
- Điều kiện kinh doanh bất động sản: Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án và các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản sẽ được quy định rõ hơn.
- Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh: Điều kiện của các loại hình này khi đưa vào kinh doanh sẽ được làm rõ tại Điều 14.
- Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Điều kiện để các loại hình này được đưa vào kinh doanh sẽ được quy định chi tiết tại Điều 24.
- Kinh doanh quyền sử dụng đất: Yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản sẽ được làm rõ tại Điều 19.
5. Đảm bảo bình đẳng trong giao dịch
Quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn sẽ được sửa đổi tại Điều 15 nhằm tạo sự bình đẳng hơn giữa tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài.
6. Cập nhật quy định về chuyển nhượng dự án
Các điều 41, 42 về thẩm quyền, thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ được sửa đổi, bổ sung.
7. Xử lý trường hợp không chuyển nhượng hợp đồng
Điều 49 sẽ được sửa đổi, bổ sung để quy định rõ hơn về việc xử lý các trường hợp không chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
8. Hoàn thiện quy định về dịch vụ bất động sản
Chương VII về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề sẽ được sửa đổi, bổ sung. Các điều 71, 73, 74, 75 cũng sẽ được điều chỉnh.
9. Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu bất động sản
- Nguyên tắc xây dựng: Quy định về nguyên tắc xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc sẽ được điều chỉnh. Điều này nhằm đảm bảo sự trao đổi, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan và khung kiến trúc dữ liệu.
- Mã định danh bất động sản: Quy định về mã định danh đối với bất động sản (nhà ở, phần diện tích sàn, quyền sử dụng đất) sẽ được bổ sung, phục vụ quản lý và tra cứu thông tin giao dịch, pháp lý.
- Kết nối và chia sẻ thông tin: Phương thức kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp sẽ được làm rõ hơn.
- Khai thác thông tin: Các hình thức khai thác thông tin từ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được bổ sung, bao gồm thông qua Cổng thông tin, kết nối hệ thống và gửi văn bản.
Những cập nhật trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
Quy định quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng.
1. Quyền chuyển nhượng hợp đồng
Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng của mình khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Kế thừa quyền và nghĩa vụ
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua hoặc thuê mua với chủ đầu tư.
3. Trách nhiệm của chủ đầu tư
Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến hoạt động này.
4. Cấp giấy chứng nhận
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng liệt kê cụ thể các hành vi bị nghiêm cấm để bảo vệ thị trường và người tiêu dùng.
- Kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định.
- Giả mạo hoặc cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án đưa vào kinh doanh.
- Không công khai thông tin theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh.
- Thu tiền không đúng quy định khi bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và sử dụng tiền thu được trái pháp luật.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Cấp hoặc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sai quy định.
- Thu, quản lý, sử dụng các khoản phí, lệ phí liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định.