Quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở từ 31/01/2026: Hướng dẫn chi tiết
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở, luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm. Từ ngày 31/01/2026, các quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ có hiệu lực, mang đến những thay đổi quan trọng mà bạn cần nắm rõ.
Quy định cụ thể về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được quy định như sau:
- Áp dụng một lần duy nhất: Quy định này chỉ áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và cho một thửa đất do họ lựa chọn.
- Lần chuyển đổi sau hoặc trên thửa đất khác: Nếu có lần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau trên cùng thửa đất đã được áp dụng quy định này, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng cho một thửa đất khác, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
Lựa chọn thửa đất áp dụng quy định mới
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất (kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Nghị định 50/2026/NĐ-CP, họ có quyền lựa chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân phải làm cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết đó, thể hiện rõ trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Xử lý trường hợp vi phạm cam kết
Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng quy định về tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất để hưởng chính sách tương tự, thông tin sẽ được chuyển đến cơ quan thuế. Cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) sẽ được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại. Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Thời điểm áp dụng quy định
Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, và lựa chọn thửa đất để áp dụng theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP sẽ được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp dùng để tính tiền sử dụng đất sẽ là giá đất trên bảng giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15. Giá đất này được xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Xác định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất
Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai, áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân.
- Trường hợp tách hộ: Hộ gia đình được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật sẽ được tính là một đối tượng sử dụng đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất.
- Trường hợp nhiều hộ chung quyền sử dụng đất:
- Nếu thửa đất được phép tách cho mỗi hộ, việc xác định diện tích trong hạn mức sẽ tính theo từng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc mỗi hộ chỉ được xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần.
- Nếu thửa đất chung không được tách hoặc không được phép tách, việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở sẽ tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện.
- Hạn mức tại địa phương: Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất sẽ được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ.
Quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở từ 31/01/2026.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15, căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Diện tích đất được giao, chuyển mục đích sử dụng, hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
- Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp đấu giá, giá đất là giá trúng đấu giá.
- Các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.
- Chi phí xây dựng hạ tầng đã được xác định theo pháp luật về xây dựng.
- Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất cho từng loại đất, đối tượng và hình thức sử dụng đất.
Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất cần tuân thủ các nguyên tắc quan trọng nhằm đảm bảo tính công bằng và hiệu quả:
- Nguyên tắc thị trường: Phương pháp định giá đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường.
- Tuân thủ quy trình: Phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất phải được tuân thủ nghiêm ngặt.
- Trung thực, khách quan, minh bạch: Quá trình định giá phải đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai và minh bạch.
- Tính độc lập: Tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định, và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất phải có sự độc lập.
- Hài hòa lợi ích: Việc định giá đất cần đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.