Tổng Hợp Chính Sách Mới Về Đất Đai Từ 01/01/2026: Những Thay Đổi Quan Trọng Bạn Cần Biết

Từ ngày 01/01/2026, nhiều quy định mới về đất đai sẽ chính thức có hiệu lực, mang đến những thay đổi đáng kể cho người sử dụng đất. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm bắt chi tiết những chính sách mới về đất đai này, bao gồm quy định về tiền sử dụng đất, bảng giá đất, tách thửa, thế chấp và các trường hợp thu hồi, giao đất.

Tổng Hợp Chính Sách Mới Về Đất Đai Từ 01/01/2026

Dưới đây là tổng hợp các chính sách mới về đất đai có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Luật Đất đai 2024.

[1] Giảm Tiền Sử Dụng Đất Khi Chuyển Mục Đích Sang Đất Ở

Quy định mới tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ áp dụng mức thu tiền sử dụng đất khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích và hạn mức giao đất ở tại địa phương. Cụ thể:

• Trong hạn mức giao đất ở: Người sử dụng đất nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
• Vượt hạn mức (không quá 01 lần): Mức thu là 50% chênh lệch.
• Vượt hạn mức (hơn 01 lần): Mức thu là 100% chênh lệch.

Quy định này chỉ áp dụng tính một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

[2] Bảng Giá Đất Do Hội Đồng Nhân Dân Cấp Tỉnh Quyết Định Từ 01/01/2026

Theo khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan quyết định ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất này sẽ được công bố và áp dụng chính thức, đồng thời có thể được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.

[3] Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất Do Ủy Ban Nhân Dân Cấp Tỉnh Ban Hành Hằng Năm

Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trong trường hợp cần thiết, cơ quan này có thể điều chỉnh, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí cụ thể.

[4] Tách Thửa, Hợp Thửa Linh Hoạt Hơn Về Mục Đích Sử Dụng

Từ ngày 01/01/2026, việc tách thửa, hợp thửa đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 sẽ có những thay đổi tích cực.

• Lối đi: Việc tách, hợp thửa phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề.
• Không bắt buộc chuyển mục đích cho lối đi: Khi tạo lối đi trong thửa đất ở hoặc thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, người sử dụng đất không bắt buộc phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích làm lối đi này.
• Hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích: Việc hợp các thửa đất sẽ không còn yêu cầu phải có cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hay cùng thời hạn sử dụng đất.
• Chuyển mục đích một phần không bắt buộc tách thửa: Trường hợp chỉ chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải thực hiện tách thửa.

Tuy nhiên, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định sẽ không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án có hiệu lực trước ngày 01 tháng 8 năm 2024. Các hồ sơ đã nộp hợp lệ trước ngày 01/01/2026 sẽ được giải quyết theo quy định mới.

[5] Đăng Ký Thế Chấp Đất Đai: Cập Nhật Biến Động Trên Cơ Sở Dữ Liệu

Theo điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không cần xác nhận trực tiếp trên Giấy chứng nhận đã cấp.

[6] Mở Rộng Trường Hợp Nhà Nước Thu Hồi Đất Vì Mục Đích Quốc Phòng, An Ninh

Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung thêm trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, cụ thể là đất sử dụng làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

[7] Bổ Sung Trường Hợp Nhà Nước Thu Hồi Đất Để Phát Triển Kinh Tế – Xã Hội

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:

• Dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế.
• Dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà đã quá thời hạn thỏa thuận hoặc gia hạn nhưng đạt được trên 75% diện tích và số lượng người sử dụng đất.
• Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi theo quy định.

[8] Giao Đất, Cho Thuê Đất Không Đấu Giá Trong Một Số Trường Hợp Mới

Khoản 4 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:

• Giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT.
• Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 mà không sử dụng vốn nhà nước, đã có chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư.
• Các dự án năng lượng, du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Tổng hợp chính sách mới về Đất đai từ 01/01/2026 (Hình ảnh minh họa từ Internet)

Tổ Chức Tư Vấn Xác Định Giá Đất Có Các Quyền Gì?

Theo khoản 1 Điều 162 Luật Đất đai 2024, tổ chức tư vấn xác định giá đất có các quyền sau:

• Cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá đất.
• Yêu cầu bên thuê tư vấn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết cho việc xác định giá đất theo quy định pháp luật.
• Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Tổ Chức Tư Vấn Xác Định Giá Đất Có Các Nghĩa Vụ Nào?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 162 Luật Đất đai 2024, tổ chức tư vấn xác định giá đất có các nghĩa vụ quan trọng:

• Tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp và trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan.
• Đảm bảo tính độc lập, khách quan và trung thực trong quá trình tư vấn xác định giá đất.
• Duy trì đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức.
• Chịu trách nhiệm về chuyên môn đối với các hoạt động tư vấn xác định và thẩm định giá đất.
• Thực hiện tư vấn theo đúng quy định của pháp luật.
• Chấp hành sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và báo cáo kết quả tư vấn khi có yêu cầu.
• Đăng ký danh sách định giá viên và các thay đổi liên quan với cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh.
• Tham gia tư vấn, thẩm định bảng giá đất và giá đất cụ thể, cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định khi có yêu cầu.
• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn.
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.