Tôi đang có nhu cầu mua nhà phố tại quận Gò Vấp, TP HCM nhưng do tài chính không nhiều nên người môi giới khuyên mua nhà thông qua vi bằng.
Họ nói như vậy thì giá sẽ rẻ, cùng số tiền đó nhưng tìm được nhà rộng hơn, vị trí đẹp hơn (hẻm rộng). Họ còn nói sắp tới theo Luật Đất đai mới thì tất cả trường hợp mua nhà đất thông qua vi bằng đều được cấp sổ đỏ. Vậy sự thật về vấn đề này là như thế nào?
Độc giả Thùy Trang
Luật sư tư vấn
Luật Đất đai 2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Luật số 43/2024/QH15) bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024 chỉ mở rộng một số điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường được gọi là sổ đỏ) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138).
Do đó, việc nghĩ theo Luật Đất đai mới, tất cả trường hợp mua nhà đất thông qua vi bằng đều được cấp sổ đỏ là không đúng sự thật.
Theo điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo khoản 3 Điều 2 và khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Theo khoản 4 và 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, không được lập vi bằng đối với trường hợp xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp mua bán nhà đất thông qua vi bằng sẽ không được pháp luật thừa nhận. Do đó, người mua nhà đất thông qua hình thức này sẽ gặp nhiều rủi ro và nguy cơ thiệt hại rất lớn. Khuyến nghị mọi người không nên mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng để tránh gặp rủi ro và thiệt hại.
Đồng thời, căn cứ khoản 4 và 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, trường hợp thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng và tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 6 tháng đến 9 tháng.
Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM