08 Điểm Lưu Ý Quan Trọng Khi Mua Bán Bất Động Sản Tại TP HCM Theo Thông Báo 2374
Giao dịch bất động sản tại TP HCM tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai ban hành Thông báo 2374. Để bảo vệ quyền lợi, việc nắm rõ các quy định và lưu ý quan trọng là điều thiết yếu. Bài viết này sẽ cung cấp chi tiết 08 điểm cần cân nhắc kỹ lưỡng khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.
08 Điểm Cần Lưu Ý Khi Mua Bán Bất Động Sản Tại TP HCM Theo Thông Báo 2374
Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Thông báo 2374/TB-VPĐK-CS2-HC vào ngày 28/01/2026, đưa ra những điểm cần đặc biệt chú ý khi thực hiện giao dịch bất động sản. Việc hiểu rõ các quy định này giúp người dân hạn chế tối đa rủi ro.
(i) Kiểm tra kỹ lưỡng Thông tin Pháp lý của Thửa Đất
Trước khi quyết định giao dịch, người mua cần xem xét cẩn thận các yếu tố như: diện tích thực tế có khớp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không, vị trí có đúng với nhu cầu không, hình dáng thửa đất trên giấy tờ và thực tế có trùng khớp, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất (ví dụ: nợ nghĩa vụ tài chính, diện tích thuộc hành lang an toàn công trình), hình thức sử dụng đất, các biến động đã ghi nhận trên sổ đỏ, và tình trạng thế chấp, cầm cố. Đây là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý của bất động sản và tránh tranh chấp sau này.
(ii) Tìm Hiểu Kỹ Các Thông Tin Liên Quan Đến Thửa Đất
Song song với việc kiểm tra sổ đỏ, việc tìm hiểu sâu về thông tin quy hoạch, tình trạng kê biên, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc quyết định thu hồi (nếu có) là vô cùng cần thiết.
(iii) Xác Minh Tình Trạng Pháp Lý và Giấy Tờ Liên Quan
Bạn cần tìm hiểu kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất dự định mua và các giấy tờ pháp lý có liên quan.
(iv) Lưu Ý Khi Chuyển Nhượng Một Phần Thửa Đất
Trong trường hợp mua bán một phần thửa đất, cần đảm bảo thửa đất đó đủ điều kiện để tách thửa và diện tích muốn tách phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu theo pháp luật hiện hành.
(v) Những Điều Cần Quan Tâm Khi Nhận Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Trong Dự Án Phát Triển Nhà Ở
Khi giao dịch với các dự án nhà ở, người mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin sau:
- Chủ đầu tư: Kinh nghiệm, uy tín, trách nhiệm với khách hàng, danh tính chủ đầu tư thực sự, giấy ủy quyền môi giới (nếu chủ đầu tư là đơn vị môi giới).
- Giấy tờ pháp lý của dự án: Chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất, giấy chứng nhận, các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, thiết kế xây dựng, thiết kế cơ sở, sơ đồ vị trí đất.
- Khả năng thực hiện dự án: Năng lực tài chính và kinh nghiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án.
- Hạ tầng kỹ thuật: Mức độ đầu tư vào các công trình hạ tầng theo quy hoạch 1/500 (đường giao thông, điện, nước, viễn thông, cấp thoát nước).
Ngoài ra, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản nghiệm thu công trình để đưa vào khai thác, sử dụng (đối với nhà ở, công trình xây dựng) hoặc văn bản về việc đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Người mua có thể tra cứu thông tin dự án trên website của Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường để xác minh.
08 điểm lưu ý khi mua bán bất động sản tại TP HCM theo Thông báo 2374 ra sao? (Hình từ Internet)
(vi) Đối với Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai
Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản từ cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở, họ phải thực hiện giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn, mua bán, hoặc thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
(vii) Sử Dụng Hợp Đồng Đúng Mẫu và Công Chứng/Chứng Thực
Giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng đúng mẫu quy định và được công chứng, chứng thực theo pháp luật. Khi ký hợp đồng, cần xem xét kỹ lưỡng các điều khoản, đảm bảo có đủ chữ ký của các bên liên quan. Đặc biệt, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần làm rõ trách nhiệm nộp thuế phát sinh.
(viii) Hoàn Thành Thủ Tục Đăng Ký Biến Động Kịp Thời
Sau khi hoàn tất giao dịch, cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo đúng quy định và thời hạn.
Những Rủi Ro Pháp Lý Khi Giao Dịch Đất Dự Án Chưa Được Cấp Giấy Chứng Nhận và Hạn Chế của Hợp Đồng Nguyên Tắc
Tình hình thực hiện các dự án nhà ở tại TP HCM thời gian qua cho thấy nhiều chủ đầu tư yếu kém về tài chính đã tìm cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua dưới các hình thức không chính thức như hợp đồng đặt cọc, góp vốn, trước khi đủ điều kiện pháp lý. Thậm chí, nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục giao đất, nghĩa vụ tài chính vẫn được rao bán, giao dịch ngầm, tạo ra chuỗi rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.
Các loại hợp đồng như giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, giấy tay có giá trị pháp lý hạn chế, không được pháp luật bảo vệ, dẫn đến hậu quả người dân không được cấp sổ đỏ, phát sinh tranh chấp kéo dài, khó khăn trong việc thu hồi vốn.
Văn phòng Đăng ký đất đai khuyến nghị người dân cần kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch và có thể liên hệ Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn.
Văn Bản Xác Nhận Giao Dịch Bất Động Sản Trên Sàn Giao Dịch Phải Có Chữ Ký Của Ai?
Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 16 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, văn bản xác nhận giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản cần có đủ chữ ký của:
- Đại diện doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu của bất động sản.
- Đại diện sàn giao dịch bất động sản.
- Cá nhân môi giới.
Đồng thời, văn bản này cũng phải có con dấu của doanh nghiệp tương ứng với hình thức giao dịch.
Hợp Đồng Kinh Doanh Bất Động Sản Phải Được Công Chứng, Chứng Thực Khi Nào?
Căn cứ Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ các trường hợp sau:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân. Trong trường hợp này, hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi bên sau cùng ký hoặc có hình thức chấp nhận khác, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, hiệu lực sẽ tính từ thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực.